Baufinanzierung

德国房贷需求计算器

算出这套房您需要贷多少、每月月供多少，以及固定利率期结束时还欠多少。 中间有一步很多人会漏：成交价之外还有一笔附加费用——不动产取得税、公证费、 土地登记费，有中介的话还有中介费，有中介时通常占房价的 9% 到 15%。我们帮您算清贷款需求和每月还款金额。

自住房买卖，法律规定买方承担的部分不得高于卖方，实务上就是对半分。

含国内汇来的资金。附加费用要从这里先扣掉，剩下的才算首付。

贷款部分

下面两个是假设值，不是报价——银行一人一价，实际利率要拿材料去谈。

德国习惯 2% 到 3%。定得越高，月供越高，但还清越快。

德国最常见的是锁 10 年，其次是 15 年和 20 年。锁得越久，利率会高一点， 换来的是那些年里月供完全不变。另外按 § 489 BGB，全额放款满 10 年之后， 无论当初锁了多少年，您都可以提前六个月通知解约而不必赔偿。

在我们这里办这笔贷款

上面的利率是个假设。真实报价取决于您的收入、自有资金比例、房子本身，还有居留身份， 同一份材料递给不同银行差得出可观的一截——我们替您把材料递到几家去比，报价一起摆出来看。 另外从国内汇来的自有资金，银行会要求说明来源，这一步材料不齐会直接卡住审批， 我们提前告诉您什么样的证明能用。全程中文，包括公证当天那一场。

聊聊这笔贷款 →

想先自己看：住房贷款怎么办

贷款和房子要配的保险

房屋建筑险银行通常作为放款条件之一，土地登记办完就该投保。定期寿险不是必须，但它解决的是另一个问题：贷款是几十年的事， 万一还款的那个人出事，房子不该跟着没了，保额一般对着贷款余额定。家财险保的是屋里的东西，和建筑本身是两份。 这三份和贷款一起在我们这里办，条款和价格与您自己去办完全一样。

房屋险 →定期寿险 →家财险 →

买房附加费用包括哪几笔

这几笔加起来通常是房价的 9% 到 15%（没有中介低一些），银行原则上不贷——它们买不来任何可以抵押的东西， 税交了就没了，公证费也一样。所以要用自己的现金付，而且要在首付之外另外准备。

1. 不动产取得税 Grunderwerbsteuer

四笔里最大的一笔，由各州立法，从巴伐利亚的 3,5% 到勃兰登堡、北威、萨尔、石荷的 6,5%。 50 万的房子，这两头差 15.000 欧。 完全由房子所在地决定，和您本人的情况无关，也没有议价空间。

收到税单后一般一个月内要付清。付清了税务局才出 Unbedenklichkeitsbescheinigung （无异议证明），没有它土地登记办不了，房子也就过不到您名下。

2. 公证费 Notarkosten

德国的购房合同必须经过公证员（Notar）签署才生效，这不是可选项，也不能只签个私下合同。 费用依据《法院与公证费用法》（GNotKG），全国统一、不可议价， 找哪一位公证员都一样贵。

它不是按房价的固定比例算的，而是一张阶梯费率表配上几个法定倍数：买卖合同公证 2,0 倍， 办理和监管各 0,5 倍；有贷款的话再加上抵押权的公证，基数是贷款额而不是房价。 这一页是按表逐项算的。

3. 土地登记费 Grundbuchkosten

交给土地登记处（Grundbuchamt）的法院规费，同样出自 GNotKG，同样全国统一。 包括产权移转 1,0 倍、优先登记（Auflassungsvormerkung）0,5 倍， 有贷款的还要加上抵押权登记 1,0 倍。这部分不缴增值税，公证员那部分要缴。

4. 中介费 Maklerprovision

2020 年 12 月 23 日起，自住房和公寓的买卖，买方承担的部分不得高于卖方，实务上就是对半分。 全额通常在 5,95% 到 7,14%（含增值税），买方那一半大致是 2,98% 到 3,57%。 费率本身可以谈，分摊比例不能。房子是私人直售的话，这一项是 0。

贷款合同里反复出现的几个词

银行的报价单和贷款合同上是这几个词在打转。先认识它们，看报价时才知道哪一项在变。

Sollzins / Effektivzins（名义利率 / 实际年利率）。名义利率是算月供用的那个数；实际年利率把手续费等成本折进去，用来比不同银行的报价。 比价看 Effektivzins，算月供看 Sollzins。

Anfangstilgung（初始还款率）。第一年里月供中用于还本金的比例，德国常见 2% 到 3%。它和利率一起决定月供： 月供 =（利率 + 还款率）× 贷款额 ÷ 12。定得越高，月供越高，但还清越快、利息总额越少。

Annuität（等额本息月供）。德国房贷的标准形式：月供金额固定不变，但里面利息的比例逐月下降、还本金的比例逐月上升。 所以还款速度是越到后面越快的。

Zinsbindung（固定利率期）。利率锁定的年数，最常见是 10 年。这期间银行不能改利率，您也基本不能提前还清—— 但按 § 489 BGB，全额放款满 10 年后可以提前六个月通知解约，不必赔偿。

Restschuld（剩余债务）与 Anschlussfinanzierung（续贷）。固定期结束时没还完的部分就是 Restschuld，要按当时的市场利率重新安排，这就是续贷。 10 年固定、2% 还款率的话，十年后通常还剩七成以上——这是德国房贷里最被低估的一件事， 因为那时候的利率现在没人知道。把还款率往上调一点，这个数会明显下降。

Beleihungsauslauf（贷款成数）。贷款额占房子价值的比例。银行按这个分档定利率，超过 80% 通常明显变贵，超过 90% 有些银行直接不做。 自有资金比例每提高一档，利率跟着降一档，这一档往往比和卖方砍价更值钱。

Sondertilgung（额外还款权）。在固定利率期内额外还一笔本金的权利，多数合同每年允许贷款额的 5%，通常免费。 签之前值得确认有没有、能还多少——年终奖或者国内汇来一笔时用得上。

Grundschuld（抵押权）。登记在土地登记簿上的担保权，银行凭它放款。它的金额是公证费和土地登记费的计算基数之一， 所以贷款额会反过来影响附加费用。

Bereitstellungszinsen（承诺费）。贷款批了但还没提款的那段时间，银行对未提取部分收的费用。 多数合同有一段免收期，新建房或分期付款的情况尤其要看清这一段有多长。

上面那个月供是假设，不是报价

利率银行一人一价，取决于收入、自有资金比例、房子本身，还有居留身份。 页面上的滑块只是让您看到量级，以及利率变动的影响有多大。 真实报价要拿材料去谈，同一份材料递给不同银行差得出可观的一截。

依据：各州 2026 年适用的不动产取得税率；GNotKG 附件 2（费率表 B），2025 年 6 月 1 日起施行的版本； 中介费分摊依 §§ 656a 及以下 BGB，2020 年 12 月 23 日起。2026 年 9 月查询。 公证与土地登记按一次带贷款的标准二手房买卖计算，含工本费；实际账单会因是否使用公证员托管账户、 是否需要注销旧抵押权等情况有出入，以公证处的正式费用通知为准。 本页为不具约束力的测算（unverbindliche Orientierung），不构成税务、法律或融资建议。 您输入的内容只在浏览器里参与计算，不会上传。